Wie geschützt sind Immobilienbesitzer – ob inländisch oder ausländisch – in Sansibar? In diesem Exklusivinterview spricht der sansibarische Anwalt Mussa Kombo mit FUMBA TIMES und findet klare Antworten auf eine komplexe Frage.
Seit 2010 regelt ein Eigentumswohnungsgesetz Immobilien mit mehreren Einheiten, egal ob es sich um ein hohes vertikales Gebäude oder ein Anwesen mit horizontalem Eigentum in Sansibar handelt. Das war schon ein großer Schritt nach vorne. Jetzt wurden entsprechende Vorschriften schriftlich festgehalten und von der Regierung Sansibars verabschiedet, um das Gesetz besser umsetzen zu können. Im Wesentlichen bedeutet das, dass wir jetzt klare Vorschriften für jede Situation haben.
Es gibt Sicherheit. Ausländer wie Einheimische sind nun berechtigt, Häuser und Wohnungen in Sansibar zu kaufen und einen eindeutigen Eigentumstitel zu erhalten. Das Gute daran: Dieser Eigentumstitel wird gesetzlich vererbt. Sie haben die Freiheit, den Mietvertrag zu verlängern, wenn die Laufzeit abläuft.
Es handelt sich um einen Pachtvertrag über 99 Jahre, der schrittweise in Phasen vergeben wird, jede Phase beträgt etwa 33 Jahre. Aufgrund der langen Laufzeit, die normalerweise einer Lebensspanne entspricht oder diese überschreitet, und weil der Pachtvertrag vererbbar ist, ist er Eigentum.
Kein Ausländer kann auf Sansibar aufgrund des Right of Occupancy Land besitzen, nicht einmal ein Tansanier vom Festland. Die Landgesetze sind diesbezüglich streng. Der Grund ist: Wir sind so klein. Sansibar ist kleiner als einige Distrikte auf dem tansanischen Festland. Sogar Hotelprojekte pachten das Land nach der Genehmigung der Projekte durch die Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA).
Ein weiterer guter Aspekt des Wohnungseigentumsgesetzes. Es regelt in sehr klaren Worten den Verkaufs- und Vermietungsteil. Es besteht Rechtssicherheit für alle Parteien.
Sprechen wir über eine Einheit mit 100 Wohnungen oder Gebäuden. Als Eigentümer oder Entwickler können Sie diese Einheiten bauen und die Wohnungen und Häuser legal an einzelne Eigentümer übertragen, die jeweils einen Eigentumstitel besitzen. Sobald Sie der neue stolze Eigentümer einer Wohnung sind, können Sie diese legal vermieten, Einnahmen daraus erzielen, sie weiterverkaufen und
was immer Sie möchten, innerhalb bestimmter Grenzen. Der Besitz einer Wohnung oder eines Hauses bringt auch Pflichten mit sich, das Gesetz ist diesbezüglich sehr eindeutig …
Sie müssen Ihre Wohnung streichen, der Wohnungseigentümer muss die Gemeinschaftsgärten pflegen, der einzelne Eigentümer muss sich wiederum an den Instandhaltungskosten beteiligen. In einem schönen Wohnkomplex dürfen Sie nicht derjenige sein, dessen Fenster kaputtgehen, Sie dürfen Ihre Wohnung nicht verfallen lassen. Andererseits legt das Gesetz auch klar fest, was der Gesamteigentümer zu leisten hat, wie etwa die Bereitstellung von Wasser, Abwasser, Abwasserleitungen, Gas, Strom, Müllabfuhr, Telefon und Fernsehen.
Und es kommt noch besser: Die Wohnungsbaugesellschaft oder der Anbieter kann beispielsweise Ihre Fenster oder Aussicht nicht plötzlich verändern und direkt vor Ihnen ein neues Haus bauen. Alles muss so bleiben, wie es zum Zeitpunkt der Registrierung der jeweiligen Eigentumswohnung war.
Ja, sehr wichtig. Laut Gesetz muss der Wohnungsanbieter das gesamte Anwesen gegen Feuer, Wirbelstürme und andere Katastrophen versichern.
Der Wohnungseigentümer hat das Recht, alle erforderlichen Dokumente zu erhalten, darunter Kopien des Mietvertrags für das gesamte Gebiet, auf dem das Gebäude errichtet wurde, einen Lageplan des gesamten Gebäudes, einen vom Wohnungseigentümerrat genehmigten Eigentumswohnungsplan und andere Dokumente. Diese Dokumente sollten dem zukünftigen Wohnungseigentümer bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags zur Verfügung gestellt werden.
Natürlich hat das Gesetz deshalb ein nationales Sansibar-Eigentumswohnungsgremium eingerichtet, das sich mit Fragen rund um Eigentumswohnungen befasst. Das Gremium stellt sicher, dass das Eigentumswohnungsprojekt wie zu Beginn genehmigt reibungslos abläuft. Für alle Änderungen wird vorab die Genehmigung des Gremiums eingeholt. Das Gremium trifft sich vierteljährlich. Darüber hinaus werden in jeder Eigentumswohnungsanlage, sagen wir Fumba Town, sogenannte Eigentumswohnungsverbände gebildet. Sie vertreten die einzelnen Eigentümer. Sie können im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen entscheiden, was mit ihren Immobilien geschehen soll. Wollen sie zum Beispiel einen Pool anlegen, müssen die Häuser neu gestrichen werden, sind die Instandhaltungskosten angemessen?
Aber viel klarer als zuvor.
Denken Sie an die Michenzani-, Kilimani- und Kikwajuni-Wohnungen, von denen einige in den 70er Jahren von deutschen Ingenieuren geplant und gebaut wurden. Diese Gebäude galten als großer Fortschritt für Sansibar, aber sie waren und sind bis zu einem gewissen Grad immer noch völlig unreguliert. Deshalb werden sie oft nicht gut gepflegt. Dies waren die ersten Eigentumswohnungen in Sansibar – die meisten von ihnen gehörten der Regierung und einige Privatpersonen.
Das Gesetz gilt sowohl für die nach der Verabschiedung des Gesetzes entstandenen als auch für die, die schon vorher existierten. Eine der Initiativen, die ergriffen werden können, um die alten Eigentumswohnungen in Michenzani, Kilimani, Kikwajuni und anderswo zu verbessern, ist die Gründung von Eigentumswohnungsverbänden, in denen sich die Eigentümer auf Modalitäten zur Verbesserung ihrer Einheiten einigen können.
Eine fiktive Frage. Die Verfassung von Sansibar schützt das Eigentum einer Person grundsätzlich vor „unfairer Enteignung“, wie in Abschnitt 17 dargelegt. Dieser Abschnitt sieht vor, dass eine Entschädigung gezahlt werden muss, wenn eine Enteignung dringend erforderlich ist. Darüber hinaus sollte die Entschädigung dem Marktwert entsprechen, wie es das Land Tenure Act eindeutig vorsieht.
Das ist ein riesiger Vorteil. Es wird Investoren anziehen, weil es Nachhaltigkeit garantiert.
